《红鲤鱼财经2024年中国人均财富投资报告》五：房地产——资产安全垫还是财富陷阱？

       2024年，中国房地产进入“后黄金时代”。曾经作为家庭资产压舱石的房地产，如今却成为某些人财富焦虑的源头。价格涨不上去，流动性断崖下滑，租金回报率低迷，令不少“高杠杆房产投资者”陷入被动困境。

这一章，我们将从宏观趋势、价格走势、居民持仓结构、心理预期与财富影响五个维度，重新审视中国房地产与人均财富之间的深层关系。

一、价格：止跌未止跌，稳定中带有结构性下探

2024年全国房地产市场在“保交楼、去库存”的主旋律下，表面趋稳，但结构性风险依然严重：

• **全国商品住宅成交均价同比下降2.3%，**其中一线城市略涨，二线持平，三四线普跌；

• **三线以下城市库存周期拉长至18个月以上，**个别城市甚至高达36个月；

• **二手房挂牌量同比增长29%，**成交周期明显延长，价格议价空间大幅增加。

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二、持仓结构：中国家庭仍有七成财富沉淀于房产

根据国家统计局与央行数据：

• 中国城镇家庭资产中，房产占比高达68.2%，远超全球平均水平（欧美约为35～40%）；

• **人均住房面积达41.8平米，**但有效使用率低；

• 有近一半“投资性购房”存在空置问题，部分三四线城市空置率超过22%。

这意味着，中国家庭实际拥有“看得见但动不了”的沉淀财富。即便账面资产高，但流动性差，无法用于现金流支撑或快速应急。

三、租金收益率：严重低于银行理财与债券回报

2024年，中国多数城市的房屋租金收益率仍在**1.2%～1.8%**区间徘徊，远低于：

• 银行定期利率（2年期约2.05%）；

• 政策性国债收益率（3年期达2.4%）；

• 大型银行低风险理财（部分年化超3%）；

• 城投债与高评级企业债（部分达3.8%～4.2%）。

在不考虑资本利得的前提下，“房子=高风险、低收益资产”已成为共识。

四、居民心态：从资产信仰转向防守与退出

**“买房是为了涨”**曾是广泛的心理锚定，如今已开始松动。2024年多项调研显示：

• 34%的居民表示“不会再考虑投资性买房”；

• 近40%的95后、00后倾向“租房+轻资产”生活；

• 以城市为单位，不同群体购房意愿分化加剧。

五、财富影响：房产成为“双刃剑”

尤其是部分多套房家庭，在2024年面对如下现实：

1. 卖不掉（成交难），租不出（收益低），还不起（利息沉重），炒不动（预期塌方）；

2. 既不甘心亏本卖出，也担心继续贬值成为“资产黑洞”。

六、未来趋势展望：房产将从“主力配置”变成“资产补充”

**短期：**局部一二线核心区或因供给限制存在支撑，但大面积复苏几无可能；
**中期：**住房回归“居住属性”，自住刚需仍是政策护城河；
**长期：**房地产的金融属性将被削弱，替代资产（如指数基金、黄金ETF、海外REITs）成为中产财富配置的主力。

结论：“房子是资产”不假，但不是唯一的资产；
“只有房产”的人群，将在下一个周期暴露风险。