全国老破小，有一次大翻身机会！
卖不掉、租不掉、贷不了款、价格咔咔掉、住着太受罪、等拆迁可能这辈子都等不到……
万人嫌的老破小，城市废墟一般，还有没有救？
有！
巨量老破小，要迎来一次咸鱼大翻身的机会！
1
浙江首例！40年 老破小，自筹资拆了重建。
不用等拆迁，自己拆！不用靠开发商，自己盖！
最近，浙江温州乐清成了第一个 由业主100%出资 、 自主重建的小区。
虹桥镇虹苑小区 , 建成于1986年 ，镇上首个商品房小区， 4幢多层52户 , 86 - 112㎡ 。
房子已经有40年，严重 老旧、墙体开裂 、 漏水、渗水 等问题一堆。
用业主的话说，多住在这儿一天就是煎熬。
看，确实破旧的几乎没法住人了。
等拆迁？没希望；
找开发商重新开发？地块太小，没啥发挥空间、也没啥利润，人家看不上。
那咋办？业主一合计，自己掏钱找人拆了盖新房，全体100%投票同意。
要花多少钱？
合同总价1010万元，涵盖拆除、设计、建造、电梯、管线等费用。
单价成本约1821元/㎡，每户20万， 多退少补 。
能建成啥样？你看，效果图。
重建后， 2幢崭新的楼 , 预计明年6月底竣工 。
原来没电梯，现在有电梯；
原来车位极少，现在每户一个车位；
户型审计，每户面积还比原来大了一些；
值不值？
周边新房均价11700，这个成本1821,15%成本换全新商品房。
如果上海 、 北京、深圳、广州都这样 搞 起来 , 那 市区老破小 房价简直要飙升！
这事儿还真不是你想的那么简单。
全国老破小那么多，想拆建的也不少，凭什么这个小区能搞定？
它体量足够小，只有52户。
如果几百户、几千户、上万户，那首要条件“100%同意”就很难很难。
有人愿意主动牵头，且有强大号召力。
这不是短短几天、几个月就能完成的，挨家挨户沟通、协调、组织，反复修改方案、投票等。
资金 全程透明 。
业主成立委员会，每户有代表监督，所有账目定期公示， 打消了业主对资金被滥用的顾虑 。
政府没出钱，但大力支持。
原小区入口太窄，要协调 隔壁小区让出公共通道 ； 个别房源被查封，需要司法解冻等等，都需要政府协调。
2
其他城市学起来啊，它能不能全国复制？
全国已经陆续出现多例，老破小区自拆自建，有的自筹一部分，有的还在征询意见，有的已经交付。
广东首例，老破小自拆自建，去年已经交付！
广州市花都区，一栋建于1976年的5层混合结构老楼，共25户 , D级危房 。
和温州那个小区很像——问题严重，传统的小修小改造，解决不了问题；地块太小，又吸引不了开发商。
自拆自建吧 ——
出资方： 全体业主
金额 ；约800万元，按4600元/ ㎡ 标准；
周期： 2024年3月拆， 2025年1月交房，历时短短 9个月。
9个月， 整个过程 非常 高效了，推进的 很快 。
在政府发力下，交房当天，就拿到了证。
改造后的小区实景图。
新楼彻底消除了安全隐患、加装了电梯、户型设计更合理， 还打造了小广场，
老破小，变身全新商品房，身价暴涨 。
武汉也有首例！多产权住宅原拆原建。
万松园路251号楼 , 建成于1985年，8层砖混结构 ,104户居民，2022年 发现 楼栋整体倾斜，鉴定为D级危房。
之后，搬离--维修加固，成本极高且无法根治隐患--搁置--合作化改造，3年无法落地。
一直到2025年9月30日，原拆原建方案终于敲定批复。
但武汉不同的是，业主承担部分资金，成立合作改造联合社。
看，拆前破败如图；新建后焕然一新。
成都万人小区，历时8年依旧没成功！
该小区建于1998年，规模巨大，涉及72栋楼、3295户业主。
从2018年起，经过反复协商、讨论、修改方案、投票，出现一个又一个问题。
业主同意率从95%提升到99.99%，依然有3户不同意，至今依然没成功……
8年过去了，住上新房遥遥无期……
对很多老破小来说，自拆自建，难度堪比摘星辰。
3
全国老破小体量究竟有多大嘞？说出来你可能要吓一跳。
我查了数据。
截止今年初， 全国城镇老破小存量超21亿平方米，占存量住房总量的35%以上 ；
仅四省 , 河南、山东、安徽、福建的老破小存量就达5.2亿平方米。
什么概念， 全国城镇里面的房子，每10套就有3.5套是老破小！
这体量，相当大了，尤其是四省。
今年年初， 这四个省份接连发文，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建 ；越来越多城市也在跟进发文支持。
但 不是所有老破小都能“原拆原建” ！
三个硬性条件：
1、必须是 C/D级危房 ；
2、业主同意率 不低于90% ，但其实真正落地，哪怕有一两户不同意就无法正常推进。
3、位于 城市核心区 , 或重点更新片区 。
目前全国老破小原拆原建试点项目仅47个，主要集中在四省核心城市核心片区 。
反之， 偏远片区、结构完好但老旧的房子，依然只能享受传统旧改；
事实上，哪怕符合条件，也并不顺利。
这几年，各个城市很多老小区，加装一部电梯都能吵上热搜、僵持好几年。
更何况是把整栋楼拆了、耗资千万甚至更多来重新建呢。
4
老破小拆建，这件事能成，不止是钱那么简单！
从有想法、到落地、建成、交房等，一整个链条上，任何一个环节做不到位都容易出问题：
即便100%同意，老人、低收入业主没钱可出咋办？
万一开发商拿钱跑路，钱房两空？如何规避？
能不能找到人领头？有能力的人愿不愿意领头？
拆建期间的安置咋做到所有人满意？
这笔钱，如何做到全程透明、让每个人放心？
由谁来监管？以后楼栋出了问题谁负责？
交房后如何选房？高楼层、低楼层、一楼、顶楼，如何分？咋公平？
看吧，道阻且长。
但至少说明——
城市更新、不仅只有“政府主导 ” 一条路， “居民主导”也行得通！
老破小也不止“被动苦等 ” 一条路，也能自己“主动改命 ” ！（米宅）
来源：行业资讯